Locations à court terme dans les condos

Si vous envisagez d'utiliser un condo comme location à court terme, la première chose à savoir est qu'il y a deux niveaux de règles distincts à prendre en compte :

• Les documents constitutifs de l'immeuble
• Les règles municipales concernant la location à court terme. 

Une ville peut autoriser les locations à court terme en général, mais un syndicat de copropriété peut tout de même les restreindre ou les interdire dans cet immeuble. 

Le Guide ontarien du partage de logement indique que si les règles d'un condo sont plus restrictives que les règlements municipaux, les propriétaires et les occupants doivent tout de même suivre les règles du condo.

Cette page est un guide pratique pour les propriétaires et les investisseurs de condos qui souhaitent comprendre les avantages, les risques et ce qu'il faut vérifier avant de publier une annonce sur des plateformes comme Airbnb ou VRBO. 

Bref résumé

• Deux ensembles de règles s'appliquent : Règles de copropriété et règles municipales.
• L'approbation de la ville ne suffit pas : Une municipalité peut autoriser les locations à court terme, mais votre immeuble peut tout de même les interdire.
• Toronto est stricte : Les exploitants doivent s'inscrire annuellement, ne peuvent louer à court terme que leur résidence principale et sont soumis à des inspections de conformité annuelles.
• Mississauga a aussi des règles strictes : Les exploitants ont besoin d'une licence, doivent utiliser leur résidence principale, ont besoin d'une assurance responsabilité civile de 2 millions de dollars, et les exploitants de condos ont besoin d'une preuve d'autorisation du conseil d'administration.
• Le risque n'est pas seulement juridique : Les investisseurs en condos sont également confrontés à des risques liés à l'application des règlements, à l'assurance, aux dommages et à la vacance.

Comment fonctionnent les locations à court terme dans les condos en Ontario

Les locations à court terme sont définies comme la location d'une maison ou d'une partie d'une maison pour un court séjour par l'intermédiaire de plateformes comme Airbnb, VRBO ou Booking.com. 

Les règles actuelles de l'Ontario définissent une location à court terme comme une location pour moins de 28 jours consécutifs, tandis que Mississauga la définit comme la location de votre maison ou d'une partie de votre maison pour pas plus de 30 jours consécutifs.

Les copropriétés traitent souvent les LCT différemment des locations à long terme standard pour des raisons pratiques :

• Rotation des occupants : Une rotation fréquente des invités génère plus de va-et-vient dans l'immeuble.
• Sécurité : Une rotation plus élevée des invités peut entraîner plus de problèmes avec les clés, les télécommandes, le contrôle d'accès et les visiteurs inconnus.
• Commodités : Un volume élevé d'invités peut augmenter l'usure des espaces communs.
• Plaintes des voisins : Le bruit, les déchets, le stationnement et les infractions aux règlements ont tendance à survenir plus fréquemment dans les contextes de courts séjours.

Ce que les règles de copropriété peuvent restreindre ou interdire

Un propriétaire de condo ne peut pas utiliser son unité comme il l'entend simplement parce qu'il en est propriétaire. Le document source mentionne trois documents directeurs fondamentaux qui ont un impact sur l'utilisation des LCT :

• Déclaration de copropriété : Peut définir comment l'unité peut être utilisée.
• Règlements : Peuvent régir les questions opérationnelles et administratives qui touchent les propriétaires et les occupants.
• Règles : Peuvent réglementer la conduite quotidienne et l'utilisation de l'immeuble.

Les syndicats de copropriété peuvent :

• Interdire complètement les LCT : Certains immeubles ne les autorisent pas du tout.
• Exiger des durées de location minimales : Certains immeubles autorisent les locations, mais seulement si elles sont pour des périodes plus longues, comme 30 jours ou plus.
• Établir des restrictions d'exploitation : Cela peut inclure l'enregistrement des invités, les limites de stationnement, les règles concernant les clés ou les porte-clés, les restrictions d'accès aux commodités ou les règles liées à l'occupation.

Règlements municipaux importants pour les propriétaires

Même si les règles de la copropriété autorisent les locations à court terme, les propriétaires doivent toujours se conformer aux règlements de la ville.

Règles de Toronto sur les locations à court terme

Les règles de Toronto sur les locations à court terme sont étroitement liées à la résidence principale. 

La Ville exige que les exploitants s'inscrivent pour pouvoir exercer leurs activités, qu'ils renouvellent leur inscription chaque année et qu'ils ne puissent louer à court terme que leur résidence principale. Toronto indique également que si vous habitez dans un condo, vous devez vous assurer que les règlements de votre copropriété autorisent les locations à court terme. 

À compter de janvier 2025, toutes les inscriptions approuvées pour la location à court terme sont assujetties à des inspections annuelles de conformité, et les exploitants peuvent faire l'objet d'une révocation d'inscription s'ils enfreignent le règlement. 

La Ville exige également que les coordonnées d'urgence et les plans d'évacuation soient affichés dans le logement loué.

Règles de Mississauga concernant les locations à court terme

Mississauga limite également les locations à court terme à une résidence principale et exige un permis d'hébergement de courte durée. La Ville indique que les exploitants doivent fournir une preuve que le logement loué est leur résidence principale, une assurance responsabilité civile de 2 millions de dollars, et si l'unité est un condo, une preuve d'autorisation du conseil de copropriété. 

Les locataires-exploitants doivent également prouver que le propriétaire a autorisé la location à court terme. La Ville effectue des inspections et exige que les exploitants incluent leur numéro de permis dans les annonces.

Autres municipalités

D'autres municipalités ontariennes peuvent exiger des permis annuels ou des inspections, et certaines peuvent carrément restreindre les locations à court terme dans certains quartiers résidentiels. Les investisseurs ne devraient pas considérer l'« Ontario » comme un ensemble unique de règles pour les LCT. Les règles locales doivent toujours être vérifiées ville par ville.

Pourquoi les syndicats de copropriété de l'Ontario ont tant de règles liées à Airbnb et aux locations à court terme

Vivre en copropriété, c'est vivre en communauté. Un syndicat doit gérer les espaces communs, la sécurité, le bruit, l'accès et les attentes des résidents dans l'ensemble de la propriété. Si les documents constitutifs d'une copropriété sont plus restrictifs que les règlements municipaux, ces restrictions de copropriété s'appliquent toujours.

Cela signifie qu'un syndicat de copropriété peut imposer des règles telles que :

• Durées minimales de location : Par exemple, pas de séjours de moins de 30 jours.
• Enregistrement des propriétaires ou des locataires : Pour que l'immeuble sache qui occupe l'unité.
• Limites d'invités : Pour réduire la surpopulation et les problèmes de nuisance.
• Restrictions concernant les clés et les porte-clés électroniques : Pour contrôler l'accès à l'immeuble.
• Conditions d'indemnisation ou de conformité : Pour protéger l'immeuble si l'activité des invités cause des problèmes.

Les propriétaires peuvent également être tenus responsables lorsque leurs invités ou leurs exploitants enfreignent les règles. Toronto est explicite : l'exploitant enregistré demeure légalement responsable de l'activité de location à court terme, même si un co-hôte, un gestionnaire ou un tiers s'occupe de l'annonce.

Les plus grands risques pour les investisseurs en copropriété

Les locations à court terme peuvent générer des revenus plus élevés dans certains cas, mais les risques sont considérables.

Risque juridique et réglementaire

• Règles changeantes : Les règles municipales changent constamment, et les conseils d'administration de copropriété peuvent également modifier ou appliquer les politiques de manière plus agressive.
• Problèmes de permis : Exploiter sans l'enregistrement ou le permis municipal requis peut entraîner des amendes, la perte de l'enregistrement ou une fermeture forcée.
• Restrictions sur la résidence principale : Le système actuel à Toronto et à Mississauga est axé sur l'utilisation comme résidence principale, ce qui va à l'encontre du modèle classique d'investisseur qui consiste à acheter un condo distinct uniquement pour l'exploitation de LCT.

Risque lié à l'application des règles de copropriété

• Interdictions de la copropriété : La copropriété peut interdire les LCT même si la ville les autorise.
• Mesures de conformité : Les propriétaires peuvent faire face à des ordonnances, des rétrofacturations, des frais juridiques ou des pressions pour cesser leurs activités.
• Responsabilité de l'exploitant : Les villes peuvent tenir l'exploitant enregistré responsable même si quelqu'un d'autre gère l'annonce.

Préoccupations concernant les dommages et la sécurité

• Usure : Un roulement plus fréquent signifie généralement plus de contraintes pour l'unité et l'immeuble.
• Bruit et plaintes : Le comportement des invités peut créer des frictions avec les voisins.
• Problèmes d'accès à l'immeuble : Plus de clés, de télécommandes et de visiteurs peuvent entraîner des problèmes de sécurité.

Risque d'assurance

• Besoins de couverture plus élevés : Mississauga exige une preuve d'assurance responsabilité civile de 2 millions de dollars, et les directives municipales ainsi que la documentation de référence soulignent la nécessité d'une couverture adéquate pour les LDC.
• Lacunes de couverture : Les polices d'assurance standard pour propriétaires de condo ou de logement locatif pourraient ne pas couvrir entièrement les activités de LDC.

Les avantages pour les investisseurs en copropriété

Il y a encore un potentiel de rendement dans le bon contexte, mais seulement si la copropriété et la municipalité l'autorisent clairement toutes deux.

• Potentiel de revenus plus élevé : Les locations à court terme peuvent générer des rendements supérieurs à ceux des locations à long terme dans les zones très recherchées.
• Souplesse : Les propriétaires peuvent souhaiter utiliser occasionnellement l'unité à des fins personnelles, surtout dans les marchés saisonniers.
• Opportunités de marchés de niche : Les zones touristiques et de voyages d'affaires peuvent encore offrir des possibilités là où les règles le permettent.

Cela dit, dans les grands marchés de copropriétés, l'investisseur devrait considérer le potentiel de rendement des LDC comme conditionnel, et non acquis. Assurez-vous de vous familiariser avec les règles d'Airbnb en Ontario.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter ou de mettre en location un condo en tant que LDC

Avant d'aller de l'avant, assurez-vous d'examiner ces trois points :

• Documents de copropriété : Déclaration, règlements et règles.
• Réglementation municipale : Enregistrement, permis, limites de résidence principale, inspections et exigences en matière d'assurance.
• Polices d'assurance et règlements de l'immeuble : Vérifiez ce qui est exigé et ce qui est exclu.

En fin de compte, les locations à court terme peuvent fonctionner dans les bonnes conditions, mais seulement si l'immeuble, la municipalité et les chiffres concordent.

Cette ressource est fournie à titre informatif général et ne constitue pas un avis juridique.