Assurance condo : Pourquoi les franchises sont importantes pour les propriétaires d'unité

La vie en condo en Ontario implique généralement deux niveaux d'assurance : 

• La police d'assurance du syndicat de copropriétaires
• La police d'assurance personnelle du copropriétaire. 

L'assurance du syndicat de copropriétaires couvre généralement le bâtiment, les parties communes et les unités standard, tandis que la police du copropriétaire est habituellement destinée à couvrir le contenu, les améliorations, la responsabilité civile personnelle et certains frais refacturés ou risques liés aux franchises. La Autorité des condominiums de l'Ontario (ACO) affirme que les syndicats de copropriétaires sont tenus de souscrire certaines assurances, mais que les propriétaires devraient également souscrire leur propre assurance condo, car la police du syndicat de copropriétaires ne couvre pas tout ce qui se trouve à l'intérieur de l'unité.

Contenu de ce guide

Cette ressource explique :

• Comment l'assurance condo est répartie entre le syndicat de copropriétaires et le propriétaire
• Ce qu'est une refacturation de franchise en assurance condo
• Pourquoi les montants des franchises sont devenus un problème plus important dans les copropriétés de l'Ontario
• Ce que les propriétaires devraient vérifier dans leur propre police avant qu'un sinistre ne survienne

Les deux polices d'assurance que les propriétaires de condo doivent comprendre

L'assurance condo fonctionne selon un système de répartition.

La police principale du syndicat de copropriétaires

Celle-ci couvre généralement :

• La structure du bâtiment
• Les parties communes
• Les unités standard, telles que définies par les documents constitutifs de la copropriété

La police d'assurance personnelle du copropriétaire

La police du propriétaire couvre généralement :

• Les biens personnels
• Les améliorations ou les rénovations qui ne font pas partie de l'unité standard
• La responsabilité civile personnelle
• Certaines formes de protection contre l'évaluation de la franchise ou la refacturation, selon la police

Ainsi, même si l'immeuble est assuré, cela ne signifie pas que le propriétaire est protégé de tous les coûts qui pourraient être engagés par l'unité.

Qu'est-ce qu'une refacturation de franchise d'assurance

Une refacturation de franchise d'assurance condo survient lorsque le syndicat de copropriétaires demande à un propriétaire d'unité de couvrir la franchise de la réclamation d'assurance du syndicat.

Cela se produit souvent après un dégât d'eau. 

Une fuite se déclare dans une unité, les dommages se propagent, le syndicat de copropriétaires ouvre une réclamation, puis le propriétaire de l'unité d'origine reçoit un avis de refacturation.

Le cadre réglementaire des condos de l'Ontario permet les refacturations dans certaines situations. 

L'ACO explique que les syndicats de copropriétaires peuvent refacturer les coûts aux propriétaires en vertu de la Loi sur les condominiums et peuvent également prévoir des scénarios de refacturation supplémentaires par le biais de leurs documents constitutifs. 

Un exemple donné est une inondation causée par un propriétaire, ce qui amène le syndicat de copropriétaires à refacturer la franchise d'assurance ou les coûts de réparation, selon le montant le moins élevé.

De nombreux règlements de copropriété permettent de refacturer la franchise lorsque les dommages proviennent d'une unité, et dans certains cas, cela peut se produire même sans négligence si le syndicat de copropriétaires a le bon règlement en place. 

Pourquoi ces factures peuvent surprendre les propriétaires

Le montant de la franchise peut être une énorme surprise pour de nombreux propriétaires. 

Les franchises des syndicats de copropriété peuvent être beaucoup plus élevées que celles des polices d'assurance habitation ou automobile standard. Dans de nombreux immeubles ontariens, les franchises se situent maintenant couramment dans la fourchette de 50 000 $ à 100 000 $ , avec 250 000 $ ou plus dans les immeubles à risque plus élevé. Les juristes spécialisés en droit de la copropriété en Ontario ont également écrit que les propriétaires ne détiennent souvent qu'environ 25 000 $ en couverture de refacturation de franchise, alors que les franchises des syndicats ont grimpé bien au-delà de ce montant, laissant les propriétaires exposés à un important manque à gagner.

Le problème est qu'un propriétaire d'unité peut penser qu'il est assuré, pour découvrir qu'il est assuré pour un montant bien inférieur à celui que le syndicat de copropriété peut réellement refacturer.

Pourquoi les dégâts d'eau sont si fréquents

Les sinistres liés à l'eau sont parmi les causes les plus fréquentes de ce problème.

Les exemples de refacturation de la CAO font spécifiquement référence aux inondations provenant d'une unité et affectant d'autres unités. Dans un contexte de copropriété, un petit incident peut se propager rapidement. Si votre unité a une conduite d'alimentation qui fuit, un appareil qui déborde, un boyau d'appareil défectueux ou un problème avec l'équipement à l'intérieur de l'unité, cela peut affecter plusieurs unités et les parties communes.

Une fois que cela se produit, la question n'est pas seulement de savoir qui répare le gypse. Elle devient :

• Quelle assurance intervient
• Quel est le montant de la franchise du syndicat
• Si le propriétaire peut être refacturé
• Si la police d'assurance personnelle du propriétaire est suffisante pour couvrir le montant

Une façon simple de comprendre le risque

Il s'agit moins de savoir si l'immeuble est assuré et plus de savoir si votre police correspond à celle de l'immeuble.

Si la franchise de la copropriété est de 100 000 $ et que votre propre couverture pour la quote-part de franchise ou le recouvrement de franchise est de 25 000 $, il y a un écart de 75 000 $. C'est un risque financier personnel.

Ce que les propriétaires de condo devraient vérifier

Examinez le certificat d'assurance de la copropriété

Les propriétaires devraient savoir :

• Les montants de franchise de la copropriété
• Si certains risques, comme les dégâts d'eau, entraînent des franchises plus élevées
• Comment l'unité standard est définie

Il est recommandé d'examiner le certificat d'assurance de la copropriété annuellement.

Examinez votre propre police d'assurance condo

Vérifiez attentivement si votre police personnelle comprend :

• Une couverture pour la quote-part de franchise ou la quote-part de sinistre
• Une limite suffisante pour correspondre à la franchise de la copropriété
• Une couverture pour les améliorations ou les rénovations dans l'unité

L'OAC indique que les propriétaires devraient avoir leur propre assurance, et les directives de l'industrie de l'assurance orientent constamment les propriétaires vers une protection liée à la quote-part de sinistre ou à la franchise pour les scénarios de recouvrement de franchise de condo.

Vérifiez si votre couverture d'assurance condo est toujours suffisante

Si votre police n'a pas été examinée depuis un certain temps, il y a de bonnes chances que la franchise de la copropriété ait augmenté.

Confirmez chaque année que votre couverture personnelle correspond à ou dépasse la franchise d'assurance de la copropriété.

Vous pouvez demander à votre courtier ou à votre assureur :

• Quelle est ma limite actuelle pour la quote-part de franchise ou la quote-part de sinistre?
• Ma police couvre-t-elle les recouvrements de franchise de la copropriété?
• Le plafond est-il suffisant pour la franchise actuelle de mon immeuble?
• Ma police d'assurance couvre-t-elle les améliorations intérieures de mon unité?
• Ai-je besoin d'un plafond plus élevé selon le certificat d'assurance de ma copropriété?

Pour les propriétaires de condos, la principale question n'est pas de savoir si l'immeuble est assuré. Il s'agit plutôt de savoir si votre propre police est assez solide lorsque la copropriété vous refacture une partie des coûts. 

Examiner le certificat d'assurance de la copropriété et ajuster votre propre couverture à ce montant est l'une des premières choses qu'un propriétaire de condo ontarien devrait faire avant de devoir faire face à une réclamation.