Location pendant l'occupation provisoire

L'occupation provisoire offre une période particulière aux propriétaires de condos neufs, car elle permet d'occuper l'unité avant que l'immeuble ne soit entièrement achevé et avant que la copropriété ne soit officiellement enregistrée. 

La période d'occupation provisoire commence après que la municipalité a délivré un permis d'occupation pour une unité propre à l'occupation, et la construction d'autres unités ou d'éléments communs peut encore être en cours pendant cette période.

Cela soulève une question majeure pour les propriétaires : 

L'unité peut-elle être louée pendant cette étape, et si oui, comment le faire sans créer de fausses attentes chez vos locataires ? 

Ce guide explique ce qu'est l'occupation provisoire, pourquoi la location pendant cette phase nécessite une approche différente, et comment Del aide les propriétaires à gérer le processus.

Qu'est-ce que l'occupation provisoire ?

L'occupation provisoire est la période pendant laquelle un acheteur peut prendre possession d'une nouvelle unité de condo avant que l'immeuble ne soit entièrement enregistré comme copropriété. 

Durant cette période, le propriétaire peut habiter ou louer l'unité, mais l'immeuble lui-même peut encore sembler inachevé. 

Une unité peut être propre à l'occupation en vertu du Code du bâtiment de l'Ontario même si la construction se poursuit ailleurs dans le projet.

Peut-on louer un condo pendant l'occupation provisoire ?

Parfois, oui. 

Pendant l'occupation provisoire, l'acheteur peut avoir la possession de l'unité sans en avoir encore la pleine propriété légale. La possibilité de louer pendant cette période dépend des règles du constructeur et de la convention d'achat-vente. 

Certains promoteurs interdisent la location pendant l'occupation provisoire. D'autres ne l'autorisent qu'avec un consentement préalable. Louer sans cette approbation peut constituer une rupture du contrat d'achat.

Avant de procéder, les propriétaires devraient confirmer :

• Si le constructeur autorise la location pendant l'occupation provisoire
• Si un consentement écrit est requis
• Si la convention d'achat-vente contient des restrictions de location
• S'il existe des règles du constructeur qui affectent l'emménagement, l'accès ou l'occupation par le locataire

Cela devrait être vérifié en premier. Le reste du processus de location n'a d'importance que si l'unité peut réellement être louée à cette étape.

Occupation provisoire c. clôture finale

Pendant l'occupation provisoire, les propriétaires paient généralement des frais d'occupation provisoire au constructeur. 

Ces frais mensuels comprennent généralement les intérêts sur le solde impayé du prix d'achat, les taxes municipales estimées et les charges communes prévues, et ils ne sont pas crédités sur le prix d'achat.

Pourquoi la location pendant l'occupation provisoire nécessite une approche différente

La location d'un condo de revente est relativement simple en comparaison. 

L'immeuble fonctionne normalement, les systèmes d'accès sont en place, les commodités sont généralement ouvertes et les règles quotidiennes sont déjà établies.

L'occupation provisoire est unique en ce sens que l'immeuble peut encore changer d'une semaine à l'autre. Les ascenseurs peuvent ne pas être entièrement fonctionnels. Certaines commodités peuvent ne pas être ouvertes. Les procédures de stationnement ou d'accès peuvent encore être en cours d'élaboration. Il peut y avoir du bruit de construction tout au long de la journée. 

Cela ne rend pas la location impossible, mais cela signifie que les attentes doivent être clairement établies dès le départ.

Ce qu'il faut établir avant de louer pendant l'occupation provisoire

Un locataire emménageant dans un immeuble neuf peut supposer que « neuf » signifie élégant, complet et entièrement fonctionnel. Cependant, pendant l'occupation provisoire, cela peut ne pas encore être le cas. 

C'est pourquoi il est important d'établir des attentes claires.

Un bon processus de location pendant l'occupation provisoire devrait prévoir :

• Conditions d'occupation : Le locataire devrait savoir d'emblée que ce n'est pas la même chose qu'emménager dans un immeuble entièrement fonctionnel. Certaines parties de la propriété peuvent encore être inachevées, les procédures du constructeur peuvent encore contrôler certaines parties de l'accès quotidien, et certaines routines de l'immeuble peuvent changer avec très peu de préavis.
• Services publics et services : L'une des premières choses à clarifier est ce qui est déjà actif et ce qui ne l'est pas. Si l'électricité doit être installée séparément ou si certains services sont encore en cours de déploiement, le locataire devrait en être informé avant d'emménager.
• Stationnement et accès : Le garage ou la place de stationnement est-il/elle réellement utilisable? Des clés électroniques ont-elles été émises? Le locataire aura-t-il accès par les points d'entrée qu'il s'attend à utiliser?
• Disponibilité des commodités : Si le gym est toujours fermé, si la salle de colis ne fonctionne pas correctement ou si les espaces communs font techniquement partie de l'immeuble, mais ne sont pas encore ouverts à l'usage normal, la discussion sur la location devrait en tenir compte.
• Logistique d'emménagement : Pendant l'occupation provisoire, le constructeur a souvent encore une grande influence sur la façon dont les emménagements se déroulent. Les réservations d'ascenseur, les plages horaires de livraison, les exigences en matière d'assurance, les horaires d'accès et la coordination sur place peuvent toutes être plus strictes que dans un immeuble achevé.

Comment Del soutient les propriétaires pendant l'occupation provisoire

Del aide les propriétaires à gérer l'occupation provisoire en s'occupant des aspects de la mise en location qui sont moins prévisibles dans un nouvel immeuble.

• Gestion des attentes : Communication claire sur ce à quoi le locataire peut s'attendre en emménageant.
• Conformité du constructeur : S'assurer que les règles d'occupation et les documents requis sont gérés adéquatement.
• Structure du bail : Structurer l'entente d'une manière qui reflète les conditions provisoires.
• Communication avec les locataires : Gérer les échanges qui accompagnent généralement un immeuble en transition.
• Soutien à l'emménagement : Guider les locataires dans la logistique qui est souvent moins établie que dans un immeuble achevé.

Conclusion

Alors, puis-je louer un condo pendant l'occupation provisoire ?

La location pendant l'occupation provisoire peut aider à compenser les frais d'occupation et les coûts de maintien avant la clôture finale, mais seulement si le constructeur le permet et si le bail est géré en tenant compte des conditions réelles de l'immeuble. 

Les principaux éléments à surveiller sont le consentement du constructeur, les restrictions de location dans la convention d'achat-vente et les problèmes opérationnels qui découlent d'un immeuble encore en construction.

Del aide les propriétaires à traverser cette étape, afin que la location débute avec des conditions plus claires et soit plus facile à gérer une fois que l'immeuble est en exploitation normale.