Comprendre la Loi sur la location à usage d'habitation (LPRL)

Si vous louez un condo en Ontario, la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (RTA) est l'une des principales lois qui régissent votre relation avec votre locataire. Elle établit les règles concernant les baux, le loyer, les réparations, l'accès au logement, les avis et le règlement des différends. 

Dans la plupart des cas, si une clause du bail est en conflit avec la RTA, la loi prévaut.

Pour les propriétaires de condo, il y a une exigence supplémentaire : vous devez également respecter la déclaration, les règlements et les règles de votre syndicat de copropriété. 

Bref aperçu

• La RTA s'applique à la plupart des locations de condos en Ontario.
• Le bail type de l'Ontario est requis pour la plupart des baux d'habitation signés à compter du 30 avril 2018.
• Les propriétaires sont responsables des réparations, de l'entretien et de la protection des services essentiels.
• Les propriétaires ne peuvent entrer dans un logement locatif que dans des situations précises, généralement avec un préavis écrit de 24 heures.
• Les locataires ont aussi des responsabilités, notamment en ce qui concerne la propreté et le paiement des dommages qu'eux-mêmes ou leurs invités causent.
• Les différends sont traités par la Commission de la location immobilière (CLI).

Portée de la RTA

En général, la LRL s'applique à la plupart des logements locatifs résidentiels en Ontario, y compris :

• condominiums
• appartements
• maisons
• logements au sous-sol et autres logements locatifs autonomes

Une exception courante est lorsque le locataire partage une cuisine ou une salle de bain avec le propriétaire ou un membre de sa famille immédiate. Dans ces cas, la LRL pourrait ne pas s'appliquer.

Il est également important de se rappeler qu'un bail ne peut pas déroger à la loi. Si une clause du bail est en conflit avec la LRL, cette clause est généralement nulle.

Règles de bail que les propriétaires de condos devraient connaître

Pour la plupart des baux résidentiels qui ont commencé le ou après le 30 avril 2018, les propriétaires doivent utiliser le bail type de l'Ontario. Les propriétaires doivent également fournir au locataire une copie du bail signé dans un délai de 21 jours. 

Des conditions supplémentaires peuvent être ajoutées, mais seulement si elles sont conformes à la LRL.

Les bases du bail en un coup d'œil

Responsabilités des propriétaires en vertu de la Loi sur la location à usage d'habitation

Les propriétaires ontariens ont des obligations légales claires. Pour les propriétaires de condominiums, ces obligations s'appliquent même si le logement se trouve dans un immeuble ayant son propre conseil d'administration et ses propres règles.

Responsabilités principales

• Maintenir le logement en bon état de réparation, même si le locataire était au courant d'un problème avant d'emménager.
• Respecter les normes de santé, de sécurité, de logement et d'entretien.
• Ne pas retenir ou entraver les services essentiels tels que le chauffage, l'eau ou l'électricité.
• Ne pas nuire de manière significative à la jouissance paisible et raisonnable du logement ou de l'immeuble par un locataire.
• Ne pas harceler, menacer, contraindre ou entraver un locataire.
• Respecter les règles légales d'entrée.
• Ne pas changer les serrures pendant la durée du bail sans fournir au locataire des clés de remplacement.

Responsabilités du locataire

La RTA impose également des obligations aux locataires.

• Maintenir le logement raisonnablement propre.
• Réparer ou payer les dommages indus causés par eux-mêmes ou leurs invités.
• Ne pas changer les serrures sans le consentement du propriétaire et sans lui fournir une clé lorsque requis.
• Ne pas entraver les droits légitimes du propriétaire ou ceux des autres occupants de l'immeuble.

Droits des propriétaires en Ontario

En plus d'imposer des restrictions, la RTA confère également aux propriétaires des droits spécifiques.

Les propriétaires peuvent :

• Percevoir le loyer conformément aux modalités du bail.
• Augmenter le loyer uniquement lorsque la loi le permet et avec le préavis requis. Dans la plupart des cas, au moins 12 mois doivent s'être écoulés depuis la dernière augmentation ou le début du bail, et le locataire doit recevoir au moins un préavis écrit de 90 jours en utilisant le formulaire approprié.
• Accéder au logement pour des raisons légitimes telles que des réparations, des inspections ou des visites, pourvu que les règles d'avis légal soient respectées.
• Signifier des avis officiels pour des problèmes tels que le non-paiement du loyer, les dommages, l'entrave substantielle, l'usage personnel par l'acheteur, la démolition, ou des réparations ou rénovations majeures, selon les circonstances.

Ce que les propriétaires ne peuvent pas faire

C'est souvent là que les propriétaires se retrouvent en difficulté. Un propriétaire ne peut pas :

• Entrer sans préavis adéquat, sauf si la loi le permet
• Expulser un locataire sans suivre le processus officiel de la CLTO
• Couper le chauffage, l'eau, l'électricité ou d'autres services essentiels
• Changer les serrures sans fournir de clés de remplacement
• Exiger des dépôts illégaux, tels que les dépôts de garantie pour dommages
• Refuser d'effectuer des réparations pour forcer un locataire à quitter les lieux

En Ontario, le seul dépôt habituel généralement permis est un dépôt du dernier mois de loyer, plus un dépôt de clé remboursable dans certains cas.

Règles d'accès en bref

L'une des questions les plus fréquentes des propriétaires est de savoir quand ils peuvent accéder au logement.

Pour la plupart des accès non urgents, l'avis écrit doit préciser la raison de l'accès et la plage horaire.

Considérations spéciales pour les propriétaires de condos

Les propriétaires de condos doivent gérer deux systèmes simultanément :

• La LPRL
• La déclaration, les règlements et les règles du syndicat de copropriété

Cela signifie :

• Les locataires pourraient devoir respecter les règles de l'immeuble concernant des aspects comme les animaux de compagnie, le bruit, le tabagisme, le stationnement, les déménagements et l'utilisation des commodités.
• Les propriétaires doivent communiquer clairement ces règles dans le cadre du bail.
• Les règles de copropriété ne priment pas sur la LRLTA. Une politique de l'immeuble ne peut pas annuler un droit du locataire protégé par la loi.
• S'il y a un problème impliquant un locataire et les règles de copropriété, le propriétaire doit généralement le gérer par le biais du processus approprié entre propriétaire et locataire, plutôt que par des pressions informelles ou des raccourcis.

En cas de litige

Les litiges entre propriétaires et locataires en Ontario sont généralement traités par la Commission de la location immobilière (CLI). La CLI traite les demandes, les audiences, les médiations et les ordonnances en vertu de la LRLTA. Les locataires et les propriétaires peuvent tous deux déposer certaines requêtes, selon le problème.

Selon la situation, un locataire peut demander des recours tels que :

• une réduction de loyer
• une indemnisation
• une ordonnance de réparation
• d'autres recours disponibles en vertu de la LRLTA