Processus d'avis N4 pour non-paiement de loyer en Ontario

Si un locataire ne paie pas son loyer en Ontario, l'avis N4 est généralement la première étape officielle qu'un propriétaire entreprend. Il indique au locataire le montant du loyer impayé et lui donne une date limite pour payer le montant dû ou quitter les lieux. 

L'avis N4 en soi n'est pas une ordonnance d'expulsion. Si le problème n'est pas réglé, le propriétaire doit quand même s'adresser à la Commission de la location immobilière en utilisant une demande L1.

Cette page est un guide rapide sur le moment où un avis N4 peut être signifié, ce qu'il doit contenir, comment il est remis et ce qui se passe ensuite.

Résumé rapide

• Objet : L'avis N4 est l'avis utilisé en cas de non-paiement du loyer.
• Moment : Il ne peut être signifié qu'après que le loyer est effectivement impayé.
• Délai de préavis : Pour les baux mensuels ou annuels, le locataire doit généralement recevoir un préavis d'au moins 14 jours. Pour les baux quotidiens ou hebdomadaires, le délai est généralement de 7 jours.
• Exactitude : L'avis doit inclure les arriérés de loyer exacts, la date de résiliation correcte et les coordonnées exactes du locataire et de l'unité.
• Prochaine étape : Si le locataire ne paie pas à temps et occupe toujours le logement, le propriétaire peut déposer une requête L1 auprès de la CALT.

Qu'est-ce qu'un avis N4 ?

L'avis N4 est un avis officiel pour non-paiement du loyer. Il est utilisé lorsqu'un locataire n'a pas payé son loyer intégralement et que le propriétaire souhaite entamer les procédures légales qui pourraient mener à l'expulsion et au recouvrement des loyers.

• Première étape légale : L'avis N4 est généralement déposé avant une requête L1.
• Pas un ordre d'expulsion : Un locataire n'est pas automatiquement expulsé simplement parce qu'un avis N4 a été signifié. Le propriétaire a toujours besoin d'une ordonnance de la CALT si la situation n'est pas réglée.
• Avis annulable : Si le locataire paie le montant requis à temps, l'avis N4 peut être annulé et le bail se poursuit.

Quand un propriétaire peut signifier un avis N4

Si un locataire ne paie pas son loyer, un propriétaire doit attendre que le loyer soit réellement en souffrance.

• Délai le plus court : Si le loyer est dû le 1er, le plus tôt qu'un avis N4 peut généralement être signifié est le 2.
• Ne pas signifier trop tôt : Les instructions de l'avis N4 indiquent que le locataire a jusqu'à minuit le jour de l'échéance pour payer.
• Vérifier le registre comptable d'abord : Avant de signifier l'avis, il est bon de confirmer le montant exact des arriérés afin que le formulaire soit exact.

Éléments à inclure dans un N4

• Nom(s) légal(aux) complet(s) du locataire.
• Adresse complète du logement locatif.
• Montant exact du loyer dû.
• Délai exact selon le type de location et le mode de signification. 
• Nom du propriétaire, date et signature.

Délai de réponse du locataire

Le délai de préavis dépend du type de location.

Lors du calcul des jours, ne pas inclure le jour de la remise de l'avis. Si le N4 est signifié par la poste ou par messager, un délai de signification supplémentaire doit être prévu.

Mode de signification d'un N4

Un avis N4 doit être signifié en Ontario selon une méthode acceptée. Le propriétaire doit également conserver une preuve de signification.

Les modes de signification courants autorisés comprennent :

• En personne : Le remettre directement au locataire.
• Un autre adulte dans le logement : Le laisser à un adulte dans le logement locatif.
• Boîte aux lettres ou lieu habituel de réception du courrier : Le déposer là où le courrier est habituellement livré.
• Courrier ou service de messagerie : L'envoyer par une méthode de livraison acceptée. Un délai supplémentaire doit être ajouté lors du calcul des dates.

Assurez-vous de conserver un certificat de signification, car la CALT pourrait exiger une preuve indiquant quand et comment l'avis a été livré.

Ce qui se passe après la signification d'un N4

Une fois qu'un N4 est signifié, plusieurs choses différentes peuvent se produire.

• Le locataire peut payer la totalité : Si le locataire paie le montant total requis pour annuler l'avis avant la date limite, le bail se poursuit.
• Le locataire peut quitter les lieux : Le locataire peut choisir de partir avant la date de résiliation au lieu de payer.
• Le locataire ne fait ni l'un ni l'autre : Si le locataire est toujours dans le logement et ne paie pas le loyer en entier avant la date limite, le propriétaire peut passer à l'étape suivante et déposer un L1.

Pour annuler l'avis, le locataire pourrait devoir payer non seulement le mois manqué initial, mais aussi tout loyer supplémentaire devenu exigible au moment du paiement.

L'étape suivante : Déposer une demande L1

Si la date limite du N4 est dépassée et que le problème n'est pas résolu, le propriétaire peut s'adresser à la Commission de la location immobilière en utilisant le formulaire L1.

• Rôle du L1 : Il demande à la CALT une ordonnance pour expulser le locataire pour non-paiement et recouvrer le loyer dû.
• Délai de dépôt : Le propriétaire doit attendre jusqu'au jour après la date de résiliation indiquée sur le N4.
• Quand ne pas déposer de demande : Si le locataire paie le montant requis pour annuler le N4 avant le dépôt de la demande, le propriétaire ne peut pas utiliser ce N4 comme fondement de la demande L1.
• Comment déposer une demande : La CRTB indique que les propriétaires peuvent déposer une demande par l'intermédiaire du Portail Tribunaux Ontario.

Erreurs courantes à éviter

Beaucoup de problèmes liés au N4 sont dus au calendrier, aux calculs ou à la signification.

• Signification trop précoce : Le N4 ne peut pas être remis avant que le loyer ne soit réellement en souffrance.
• Montant erroné : Un montant d'arriérés inexact peut entraîner des problèmes.
• Date erronée : La date de résiliation doit correspondre à la période de préavis correcte.
• Oubli du délai postal supplémentaire : Si l'avis est envoyé par la poste ou par messager, des jours de signification supplémentaires doivent être ajoutés.
• Signification irrégulière : Si l'avis n'est pas dûment signifié, le processus de la CALT peut être retardé.
• Dépôt prématuré : Le propriétaire doit attendre jusqu'après la date de résiliation du N4 pour déposer le L1.

Liste de vérification simple pour l'avis N4 de loyer impayé

• Étape 1 : Confirmer que le loyer est réellement en souffrance.
• Étape 2 : Confirmer le montant exact des arriérés.
• Étape 3 : Remplir le N4 avec les noms, l'adresse, le montant et la date corrects.
• Étape 4 : Le signifier selon une méthode acceptée et remplir un certificat de signification.
• Étape 5 : Attendre pendant toute la période de préavis.
• Étape 6 : Si le locataire ne paie pas et est toujours dans le logement, déposer un L1.